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Here it is はHere you are と似ているんですが、
Here it isはもともと何かを探していたときなどの，「ここにあった！（いた！）」って感じです！
どうぞや、ここにあるよ、と何かを相手に差し出すときにも使えますが、単に物のある場所を知らせる意味にもなります。
Here you areは相手が頼んだり、求めたりした物を渡すときに使うことが多い表現で、直接相手に物を手渡すイメージです。
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